Тенденции и перспективы развития рынка жилья в Москве и области
Опубликовано: 12.02.2018

Цикличность рынка жилья

 2017 год пробудил надежды у риелторов, продавцов и покупателей недвижимости, затаивших дыхание в ожидании кардинальных перемен. По мнению экспертов, прошедший год был периодом полного застоя, на смену которому приходит 3-х летняя фаза неопределенности. Одновременно со снижением базовой ставки ЦБ РФ появились анонсированные проекты поддержки отдельных категорий населения, что позволяет надеяться на форсированный рост спроса на жилье. Падение реальных доходов целевой аудитории и ужесточение кредитной политики банков может свести усилия государства на нет. Чтобы разобраться в ситуации и составить собственное объективное мнение, следует вернуться к обзорам СМИ за 2017 год и почитать отклики коллег.

 Клиенты

По мнению специалистов, в наше время на рынке недвижимости происходит распад и формируются целые покупательские группы из представителей молодежи, предъявляющих высокие требования к объектам продаж. Фундаментальные изменения в их психологии обусловлены затяжным кризисным периодом и ориентацией на экономию, рациональность, престижность и уют. В число абсолютных приоритетов входит не только качество помещений, но и близость транспортных магистралей, внешний вид дома и наличие консьержки. Если раньше квартиры разлетались, как «горячие пирожки», то сегодня период для принятия решения увеличился чуть ли не в 2 раза. Новое поколение приобретает жилье для себя и подходят к его выбору очень скрупулёзно, тем более, что дополнительные расходы на его содержание пока не очень обременительные. Дешевый и дорогой сегмент жилья объединен одним звеном – отсутствием инвесторов. Для них вложения на фоне стабильных цен и большого числа предложений перестали быть заманчивыми, как и покупка объектов с целью сдачи их в аренду.

 Вкладчики

 Одним из главных мотивов массового ухода из элитного и премиального сектора зарубежных управленцев (экспатов) стала нестабильная политическая и экономическая обстановка в стране. Их доля на рынке упала с 70% до 13%, и работают они преимущественно в иностранных фирмах. В альтернативных сделках по продаже недвижимости без последующего приобретения новой площади раньше участвовали владельцы капиталов, рассчитывающих на получение дивидендов. Однако, введение проектного финансирования ликвидировало группу вкладчиков, как класс.

 Другой яркой особенностью высокого сегмента был повышенный интерес застройщиков и держателей капиталов к готовым объектам. Успеху способствовали знакомство и связи в строительной отрасли. Механизм действий заключался в приобретении у застройщиков объектов недвижимости (земельных участков, домов) и обустройство их в соответствии с требованиями покупателей. Падение привлекательности деятельности связано с подготовкой законопроекта, предусматривающего запрещение продаж жилых объектов без отделки.

 Эффективный инструмент для покупки жилья

 Интенсивный прирост новых проектов идет в ногу с ипотечным кредитованием. Побудительным мотивом выступает вовсе не рост доходов россиян, а чувство самосохранения россиян и желание сохранить хоть какие-то сбережения. Пополнение рядов покупателей в 2017 году было вызвано принятием долгосрочных программ, предусматривающих увеличение числа заемщиков до 2030 года до 1,6 млн. человек и обеспечение жильем 60% населения страны. Результат будет достигнут за счет снижения процентных выплат до 9,25%, уменьшения первоначального взноса до 10% и предоставления финансовых льгот для многодетных пар. В 2017 показатель роста кредитования достиг 25%, что в денежном выражении составляет 2 трлн. руб.

 Специалисты прогнозируют, что ипотечная доступность спровоцирует подорожание жилой недвижимости. Однако, в условиях экономической стагнации события могут развиваться негативным образом, вызывая колоссальный всплеск неплатежей, который наблюдался в США в 2007 году.

 Строительные компании

 Первая половина прошедшего года ознаменовалась высокой активностью застройщиков, сдавших в строй порядка 8 млн. квадратных метров, из которых 3 млн. относились к категории жилых помещений. На элитном и премиальном рынке были представлены 30 дизайнерских вариантов. Пик предложений пришелся на июль месяц, когда объем новых площадей достиг 27 млн. кв. м.

 В связи с изменением условий финансирования строительные организации будут массово завершать проекты, а без вливания бесплатных средств, предоставляемых ранее дольщиками, вряд ли кто самостоятельно осилит расходы.В 2014 году жертвами кризиса в Москве и области стали 20 компаний, а за 3 прошедших годы в России под ударом оказались еще 149 фирм. На долю столичных застройщиков приходится 25,7%. При этом, 46% объектов не были вовремя введены в эксплуатацию, а в 2018 году рискуют остаться незавершенными еще 30% новостроек.

 Предложения риелторов

 Жесткое противостояние застройщиков вынуждает их вести гибкую ценовую политику и делать клиентам приличные скидки. Результат не замедлил сказаться, и по информации Росреестра в 2017 году количество сделок достигло максимума (54,2 тыс.), в то время как за предыдущий период их было заключено всего 35,6 тыс. В выигрыше остаётся дешевое жилье, пользующееся спросом у 40% банковских клиентов. Его стоимость постоянно снижается и варьируется в диапазоне 6 млн. рублей.

 Программа реновации

 Комплексная реконструкция жилья, принятая правительством, предусматривает снос 350 000 квартир в течение 15 лет. Одновременно будет осуществлено введение новых СанПиНов и снижение нормативов, по которым городские объекты приблизятся к детским площадкам на 6-10м. Городские здания станут ближе друг к другу и значительно подрастут вместе с ценой. По мнению специалистов, это приведет к рыночному затовариванию жилья и оттоку инвесторов в более дорогой сектор. Для развития премиального сегмента потребуются более весомые вложения инвесторов, чем на объекты эконом класса, оплачиваемые дольщиками. Значит ли это, что ряды застройщиков будут редеть, число новостроек уменьшаться, а цены расти?

 

Возможно эта информация вам пригодится, поделитесь статьей:

Оставить отзыв

Защищено от спама
ПОЛУЧИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ СПЕЦИАЛИСТА
Пожалуйста, заполните
форму и нажмите кнопку ниже
В самое ближайшее время
мы свяжемся с Вами
и ответим на все вопросы
Задать вопрос Защищено
от спама